288 гектарів на смерть Одеси: Архітектори показали недоліки мега-кварталу від мерії

Одеські архітектори проаналізували всі недоліки та позитиви нової забудови на межі Таїрова та Черьомушек. Йдеться про новий квартал в 288 гектарів, який бажають забудувати міська влада та місцеві олігархи в межах проспекту Небесної Сотні, вулиці Інглезі, траси Північ-Південь та вулиці Шкільний аеродром. Це останній великий резерв міста крім полів фільтрації, де зараз теж виділяються гектари під нову залізничну лінію, автодорогу та об'єкти обслуговування для приватної компанії "Євротермінал". Depo.Одеса на основі дослідження Асоціації архітекторів Одеси розповідає, чому не можна проект забудови втілювати у життя.

Собака лає – караван іде

Перш за все хотілося б сказати про тих, хто "замовляв музику". Йдеться про інвесторів розробки вказаного детального плану. І це вже цікаво з самого початку. В пояснювальній записці інвесторами вказані – ТОВ "Югтранс-Терминал", БК "Будова", КП "Міське капітальне будівництво". Тобто два з трьох замовників – приватники, які фінансували проект не заради містян, а заради своїх інтересів.

Перші дві компанії пов'язані між собою. Мало того, компанія "Будова", вже почала вести будівельні роботи на кварталі, не чекаючи поки затвердять детальний план. Не зрозуміло, навіщо взагалі потрібні якісь проекти, якщо будівництво розпочинається ще до того, як їх остаточно затвердять.

Друге, важливе питання – обіцяти не значить одружитися. Тобто всі обіцянки по розбудові кварталу – це тільки слова. Ніхто не може гарантувати, що обіцяні паркувальні місця, паркові та зелені зони та дороги побудують. Скоріш за все, будівельники обмежаться лише частиною об'єктів. Почнуть з будування будинків, а потім вже як вийде.

Місто теж може вирішити, що повинно бути більше приватних закладів, а на комунальні може не вистачити коштів.

Помилки на нестиковки

Звернемося до аналізу архітекторів. Він складається з багатьох сторінок. Depo.Одеса вибрав основні пункти, які показують: чому за цей проект депутати не повинні голосувати, а якщо вони це зроблять, то нова забудова вб'є місто.

Так, архітектори помітили, що в пояснювальній записці та проектному плані йдеться про різну кількість будинків на кварталі. Так, в пояснювальній записці зазначено 98 житлових будинків, у той час як на Проектному плані їх - 102. Архітектори дійшли до висновку, що всі розрахунки і техніко-економічні показники в цих двох частинах плану забудови не відповідають один одному взагалі через ці помилки.

Ще більш цікаво, що в пояснювальній записці автори пишуть, що усереднена площа однокімнатної квартири – 60 кв м, а багатокімнатної квартири – 114 кв кв м, тобто разом - 3 мільйони квадратів. Але загальна заявлена площа вказана тільки 1,3 млн кв м. Тобто автори знизили її практично втричі від реально запланованої.

Архітектори також вказують, що середня швидкість автомобільного руху магістральної вуличної мережі розрахована при старих нормативах - 60 км/ год (80 кмгод для траси Північ-Південь), але зараз такі норми вже є застарілі. В межах міста можна їздити зі швидкістю лише - 50 км/год. Отже, дані про пропускну здатність і інтенсивності руху є недостовірними.

ДПТ проти Генплану

Новий детальний план території (ДПТ) в багато чому суперечить всім планам міста, які були відображені у генеральному плані міста та зонінгу. По-перше, доля військового аеродрому показується у всіх документах по-різному. Але це не дуже важливо зараз, тому що військові землю не віддадуть. Крім того, вони вже заявили під час засідань земельної комісії, що оточення аеродрому багатоповерховими будинками негативно позначиться на роботі військового аеродрому. А згідно генплану і зонінгу зона житлової забудови розміщується здебільшого ближче до траси Північ-Південь, а вздовж вул. Інглезі формується рекреаційна зона озеленених територій загального користування площею близько 46 га.

У новому плані команди мера Одеси Геннадія Труханова та "Будови" зелена зона в цьому районі відсутня, і на її місці розташована виключно зона багатоповерхової житлової забудови.

У плані рекреаційну зону вже розташували в кутку, вона зміщена в бік траси "Північ-Південь" та скорочується з кожним днем все більше. Якщо в генплані це було 46 гектарів, в рішенні виконкому 15, то зараз йдеться про 9,88 га. Скоріш за все і ця цифра буде зменшуватися.

Ще більш страшним для нового мікрорайону стане транспортне рішення. Одесити будуть жити в полоні у свої автівок, тому що у новому плані побудовані у мікрорайоні вулиці Проектна-1 і 2 закільцьовані в житловий районі і мають єдиний вихід знову на ту ж на вул. Інглезі. Жителям селища "Райдужного", по іншу сторону Шкільного аеродрому добре відома ситуація, коли вранці вони не можуть виїхати на роботу через те, що стоять в величезній пробці біля своїх будинків. Цим дихають їхні сім'ї та діти, а самі люди спізнюються та клянуть будівельників, яки зробили з мікрорайону велику пастку. Якщо місто не змінить своє бачення "Нью-Таїрова", яке буде реалізоване в рамках цього плану, то цей район стане кошмаром для автолюбителів.

Крім того, водіям банально не буде, де зберігати власні автівки, адже якщо в реальності для задоволення паркувальних потреб району потребується 12815 машиномісць для постійного зберігання та 2563 машиномісць для тимчасового зберігання, то проектними рішеннями передбачено лише 7860 машино-місць для постійного і тимчасового зберігання автомобілів. Таким чином, ми отримаємо район, який буде буквально запружений машинами – просування ним стане нелегким завданням, а загазованість повітря перевищить усі можливі норми.

На "Райдужному" під час навчань рятувальники не могли нормально проїхати до місця умовної пожежі

Фото: Культурометр

Ще однією вічною проблемою сучасних забудовників є коротка пам'ять щодо об'єктів соціальної інфраструктури, а саме шкіл і садочків. Як правило, їх ніхто не будує, і навантаження лягає на вже існуючі заклади. Результат цього - тотальне переповнення освітніх і дитячих закладів дітьми, що змушує школи переходити на три зміни, а садочки – працювати з групами по 45-50 дітлахів. У нашому випадку ситуація буде приблизно такою ж, хоча забудовник нібито взяв на себе зобов'язання побудувати такі заклади. Так, проектом пропонується будівництво чотирьох загальноосвітніх шкіл I-III ступенів загальною місткістю 86 класів. Згідно нормативної граничної наповненості класів, це 3010 учнів. Виходячи з даних плану забудови, в районі буде проживати 6872 учнів. Таким чином, кожен другий школяр не отримає місця в школі. З садочками ще гірше - проектом пропонується будівництво трьох окремо стоячих дитячих садків і два - вбудовано-прибудованих загальною місткістю 34 групи. Згідно нормативної граничної наповнюваності груп, це 680 дітей. За планом забудови, для мешканців майбутнього мікрорайону потрібно 1854 місця в дошкільних установах. Отже, без місця в садочку залишаться двоє з трьох дітей, що проживатимуть в районі. Слід зазначити, що всі ці розрахунки виходять з того, що забудовник чесно виконає обіцянки, але практика показує, що він може чи зменшити кількість об'єктів чи взагалі відмовитися від їхнього будівництва. І тоді будувати прийдеться містові, якщо, звичайно, під школи та садочки залишиться місце.

Фото: з відкритих джерел

Висновки не втішні

Зробивши щільний і дуже уважний аналіз, архітектори прийшли до однозначного виводу – у сьогоднішньому вигляді приймати ДПТ категорично не можна. Планування району вирішено механічно, без натяку на створення просторової композиції і комфортного житлового середовища для населення: застосовані типові (або повторного застосування) одноманітні секції 10-23 поверху. Автори відмовилися від будь-яких архітектурно-планувальних ідей створення композиційно осмисленого мікрорайону. На перетині головних вулиць, де утворюється кільцевий рух, замість виразної площі - аморфний простір.

Розміщення обов'язкових об'єктів соціального призначення (школи, дошкільні установи) на місці діючих підприємств, винос яких вимагає значних капіталовкладень і правового врегулювання. Це означає, що соціально важливі об'єкти можуть бути побудовані набагато пізніше об'єктів комерційного житла або взагалі не будуть побудовані.

Функціональне зонування дуже спірно: спортивне ядро школи примикає до зони комунальних підприємств (СТО, АЗС). Спеціальна зона (об'єкти комунального господарства, зберігання ПММ, хімікатів, захоронення відходів, ін.) розташовується між житловими кварталами. Малоцінна забудова (гаражі, СТО, АЗС, ін.) зберігаються уздовж однієї з головних магістралей району (вулиці Інглезі).

За розрахунками архітекторів, щільність проживання населення буде набагато плотніша, ніж у сумнозвісному "Райдужному", який побудували через кілька кварталів від нового жилмасиву, який планує міськрада. "Райдужний" називають "кам'яними хрущобами". Не виключно, що новий район завдяки "старанням" будівельників може повторити його долю.